Revalorización (valor tasado del Ministerio de Vivienda), alquiler (contratos del INE) y rentabilidad bruta de toda España, hasta el municipio. Pulsa una fila para desplegar sus subzonas y elige el periodo para comparar. El detalle de Madrid por distritos y barrios, con datos de portales inmobiliarios, está en su propia página.
Ver también: Madrid por distritos y barrios, con datos de portales inmobiliarios →
Ganancia de comprar al inicio del periodo y valorar hoy, sin deuda, por cada 100 € invertidos.
Municipios de más de 25.000 habitantes con series oficiales de venta (MIVAU) y alquiler (INE). Ordenadas por TIR anual estimada del periodo elegido, con su semáforo de sostenibilidad. Por defecto se excluyen los municipios afectados por la DANA de octubre de 2024: la destrucción de viviendas, la reconstrucción y la demanda de las familias realojadas alteran sus precios y alquileres de forma no sostenible.
TIR anual estimada (sin deuda): rentabilidad anual de comprar al inicio del periodo, cobrar la renta neta cada año (75 % de la bruta: vacíos, IBI, comunidad, seguro y mantenimiento) y vender al final al precio actual. Suma, por tanto, plusvalía y renta: cuanto más se ha revalorizado una zona, más alta es. Es la cifra por la que se ordenan las tablas. No incluye impuestos, costes de compraventa ni financiación; con deuda sería mayor donde la revalorización supera el coste del préstamo.
Sostenibilidad (semáforo, aparte de la TIR): tres señales comparadas con la mediana de cada tabla. 1) El alquiler sube por encima de la media, que es lo que sostiene el precio a largo plazo. 2) La rentabilidad bruta está por encima de la media, es decir, la vivienda no está cara en años de renta. 3) El precio no se ha separado de la renta más que la media (ratio venta/alquiler). Verde = 2 o 3 señales; ámbar = 1; rojo = ninguna o alquiler bajando. Pasa el cursor por el punto para ver qué señales cumple.
Fuentes. Revalorización: valor tasado del Ministerio de Vivienda (MIVAU, trimestral desde 2005; municipios de más de 25.000 habitantes). Subida del alquiler: Índice de Precios de Vivienda en Alquiler del INE (contratos reales declarados a Hacienda, anual 2011-2024; municipios de más de 10.000 habitantes; no incluye País Vasco ni Navarra). Toda la página usa estas dos fuentes, sin mezclar. «Último año» es la última variación anual publicada: MIVAU hasta el segundo trimestre de 2026 e INE 2024 frente a 2023. Como no hay un dato oficial del nivel de alquiler en €/m² por municipio, el precio, el alquiler y la rentabilidad bruta actuales son los de portales inmobiliarios (septiembre de 2026). El INE mide todos los contratos vigentes, por eso sube más despacio que los anuncios. El detalle de Madrid por distritos y barrios, con datos de portales inmobiliarios, está en su propia página.
Municipios afectados por la DANA: los 78 del anexo del Real Decreto-ley 6/2024 (BOE de 6 de noviembre de 2024), de los que 39 tienen datos en este estudio. Se marcan con la etiqueta DANA y, salvo que se active la casilla, no puntúan ni entran en el ranking, para no distorsionar las comparaciones. València ciudad solo figura por sus pedanías del sur y no se marca.
Plusvalía frente a renta: con la revalorización y la subida del alquiler del periodo y la rentabilidad bruta actual, se reconstruye la rentabilidad al inicio y se suma la renta neta cobrada (75 % de la bruta, por vacíos, IBI, comunidad, seguro y mantenimiento). Estimación orientativa, sin impuestos ni costes de compraventa. Análisis Orbis Route; no constituye asesoramiento de inversión.
